Fiyat nedir, değer nedir? Peki ikisinin farkı nasıl ortaya çıkar? Kıbrıs emlak sektöründe sık karşılaşılan konuyu, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burcu Ergin kaleme aldı.
‘FİYAT, ne ödediğiniz;
DEĞER, ise elde ettiğinizdir.’
Warren Buffet
Değerli emlak sever dostlarım, bu hafta ilginizi çekebilecek bir konuya değineceğiz.
Günlük hayatta hep bahsederiz çoğu zamanda sorgularız. Fiyatını ödediğinizin malın değeri aslında ne: Siz az mı veriyorsunuz, yoksa fazla mı?
Bu noktada artık bir çok alıcı veya satıcı veya yatırımcı aradığı cevap için Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarına başvuruyor.
Yazımızın başlığa dikkatinizi çekmek isterim. Fiyat-Değer arasındaki ilişkiyi Warren Buffet’in bir sözü ile irdeleyeceğiz.
öncesinde Warren Buffet kimdir diyorsunuzdur. Kısaca bahsedelim;
Warren Buffet 1930 doğumlu, para dehası olarak kabul edilen yaklaşık 70 milyar dolar serveti olan bir iş adamı. Hatta dünyanın en zengin ilk 5 kişiden biri olarak tanımlanıyor. Ancak dillere destan olan esas parasının miktarı değil bu serveti nasıl elde ettiğidir. Yatırımları ile hep konuşulan Buffet çocuk yaşlarda cola ve gazete satarak kariyerine başlamış, o dönemlerde sokakta bulduğu şişe kapaklarınının istatistiğini tutarak kendi çapında pazar araştırması yapıp en çok tutulan içecekleri satmaya çalışmıştır. Onu zenginler listesine sokan en büyük iki yatırımı Coca Cola ve Washington Post gazetesi olmuştur. Günümüzde bir çok yatırımcının rehber olarak aldığı, bu yüzden de yatırım tavsiyeleri ile dikkat çeken önemli bir kişi olarak bilinmektedir.
Onun bu yukarıdaki cümlesi dışında birçok sözü daha sizlere ışık tutabilecektir. Bir bakın derim.
Warren Buffet’tan yola çıkarak Gayrimenkulde Değer – Fiyat – Maliyet arasındaki farkı konuşalım;
Bu üç kelime genelinde size anlamı ayni gibi gelse de özünde farklıdır.
öyle ki DEĞER her zaman ödediğiniz tutarı yada istenen fiyatı yansıtmayabiliyor. Kişiye, pazar koşullarına, satış şekline, yatırım amacına, beklenen getiri oranına vb. Birçok etkene bağlı olarak değişken olabilmektedir.
FİYAT, bir gayrimenkul için satışa sunulan/teklif edilen veya ödenen bedelidir. Bu bedel, bazı durumlarda piyasa değerinin altında olabiliyor. Bu durumlar açık artırma, acil satış gibi örneklendiğinde fiyatı piyasa değerinden daha düşük diyebiliriz. Tam aksinde de sizin evinizin yanındaki boş arsa için teklif edilen fiyat ve sizing de Kabul edip ödediğiniz bedel, piyasa değerinin üstünde kalabiliyor. Bu da yatırım amaca göre gerçekleşen satıştaki fiyattır. Ayrıca belirteyim fiyata ödediğiniz vergi vb. ek giderler dahil değildir .
Alım-satımdaki stopaj-intikaliye –KDV gibi vergiler, gayrimenkule ilişkin Emlak vergisi gibi vergiler,diğer ek ödenen tutarları ile Fiyatın toplamı size mal oluşudur. Yani biz buna‘MALİYET’ diyoruz.
Peki değeri nedir?
DEĞER, bir gayrimenkulun hak ve faydalarına ilişkin belirlenen kıymetin rakamsal tanımıdır. En sık karşılaştığımız PAZAR DEĞERİ ya da diğer adı ile PİYASA DEĞERİ bu tanımın içindeki en temel kavramdır.
PİYASA/PAZAR Değeri ise bir gayrimenkul için belli bir tarihte birbirinden bağımsız alım-satımı gerçekleştirmeye istekli bilgili ve basiretli taraflarca gerçekleşmiş alım satım işlemindeki tahmini tutardır.
Uluslarası Değerleme Standartlarına göre değerlemede esas alınan başlıca 5 değerleme kavramından biridir. Uluslarası değerleme standartlarına göre de Mortgagelerde , banka kredilerinde PAZAR DEĞERİ esasına göre değerleme yapılmalıdır.
Bu değer maalesef fiyat ve maliyet ile sürekli karıştırlmaktadır. Yukarıda da anlattığım gibi çeşitli nedenlerle ödenen piyasa normlarının gerek üzerinde gerekse de altındaki değerler tek başına esas alınamaz.
Şöyle düşünün ;
Piyasa değeri 55,000stg olan daire acil olarak yaklaşık 48,000stg’ye satılmıştır. 48,000 stg dairenin PİYASA DEĞERİ mi, FİYATI mı?
Cevap tabii ki FİYAT. PİYASA DEĞERİ 55,000 stg olacaktır.
Yada 130,000stg‘ye satın aldığınız villanın 6000stg KDV’si, 7200 devir vergisi ile villanızın piyasa değeri 143,200 stg olmuyor.
Ülkemizde de ne yazık ki bu anlamda yanlış bir algı mevcut. Birçok insan bu yanlış algıya göre hareket etmektedir. Bu noktada Piyasa değerinin doğru analizi çok önemlidir.
Doğru bilgi doğru yerden alınmalıdır. Her işin uzmanı farklı olduğu gibi Gayrimenkul Değerleme Uzmanları da profesyonel, güvenilir, tarafsız bir hizmet anlayışı ile sizlere bu yönde ışık tutacaktır.
Sevgiyle kalın, hoşcakalın
Burcu ERGİN
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
