Gayrimenkul sektöründe pek çok firma, gayrimenkul fiyatlarının çeşitli faktörlere bağlı olarak düştüğünü veya arttığını bilirler. Peki, değer unsuru da fiyat ile aynı çizgide mi değişkenlik gösterir? İşte detaylar…
Genel
olarak bir gayrimenkulün değeri dendiğinde, insanların aklına fiyat gelir.
Ancak bir gayrimenkulün değeri, sadece fiyata göre değil, ekonomik
farklılıkların dışındaki pek çok etkene bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
Gayrimenkulün sağladığı faydaya veya içinde bulunduğu çağa göre değerinin
değişebileceğini unutmamanız gerekir. Kavramsal
olarak fiyat ve değer arasında yakın bir ilişki kurabileceğimiz gibi, ekonomi
dışı faktörler nedeniyle kimi zaman bu iki kavramı pratikte bağdaştırmakta
zorlanabiliriz. Bu duruma tarihten iki örnek vermemiz mümkündür.Birçoğunuzun
bildiği gibi 17. yüzyılda Hollanda’da “lale
balonu” adı verilen bir durum ile karşı karşıya kalınmıştı. Bir lale
soğanının fiyatının bir ev fiyatına kadar çıktığı görülmüş ve bunun sebebi
ekonomik faktörler değil tamamen toplum üzerinde lale fiyatlarının
yükseleceğine dair oluşturulan inanış olmuştu. Bu da bir ürün veya bir hizmetin
değerinin yalnızca somut ekonomik verilere bağlı olarak belirlenemeyeceğini,
aynı zamanda spekülatif ve bilinçli yapılan yönlendirmelere göre de
değişebildiğini tüm dünyaya göstermişti.Bu
duruma diğer bir örnek ise 1990’lı yıllarda yeni ortaya çıkmaya başlayan “internet şirketleri” üzerinden
gerçekleşen süreçtir. Bu dönemde internet şirketlerine son derece büyük
yatırımlar yapılması sağlanmış ve şirketlerin hisse senetlerinin piyasa
fiyatları inanılmaz boyutlara ulaşmıştır. “Dot.com Balonu” olarak bilinen bu krizde yatırımcılar,
yatırımlarının geri dönüşünü sağlayamadıkları için hisse senetlerinde büyük
değer kayıpları yaşandı ve yatırımcılar bu krizde büyük paralar kaybettiler.Bu
durum, gelecekte internet şirketlerinin önemine vurgu yapılan bir dönemde
meydana gelmiştir.Peki,
lale soğanının ve internet şirketlerinin piyasa fiyatlarının o dönemlerde
ulaştığı rakamlar, onların gerçek değerlerini gösteriyor muydu? Elbette ki
hayır. Normal şartlarda bir lale soğanının değerinin bir ev değerinde
olmayacağını herkes bilir.Dolayısıyla
burada göz önüne almamız gereken şey, değer ile fiyatın farklılık gösterdiği ve
neo-klasik yaklaşıma göre asıl dikkat edilmesi gerekenin faydadan ortaya çıkan
değer olduğudur. Değer, fiyatı etkileyen talebi meydana getirir. Ancak talep
olmadan değerin fiyatı etkilemesi söz konusu olamaz. Şu basit denklemi aklınızdan
çıkarmayın. Eğer belirli bir
fiyatta arz talepten büyükse piyasa fiyatı düşer; talep arzdan büyükse
yükselir. Yani kısa dönemde piyasa fiyatının değişmesini artık
talep veya artık arz belirler.Gayrimenkul Satışında Fiyat ve Değer BelirlemekAynı
durum gayrimenkul de dahil olmak üzere tüm sektörler için geçerlidir. Zaman
zaman gayrimenkul fiyatlarının devlet politikaları, siyasi gelişmeler,
teknolojik faaliyetler ve tabi ki ekonomik değişimlere bağlı olarak inip
çıktığını görüyoruz. Bir Pokemon oyunu bile bir anda çeşitli şehirlerde kira
fiyatlarının değişmesine sebep olabiliyor. Peki, o zaman bir alım-satım aşamasında müşteriye piyasa
fiyatı ve değerini sunarken nasıl bir yol izleyeceğiz?Kısa
bir özet geçerek başlayalım. Bir gayrimenkulün ekonomik şartlara ve piyasa
şartlarına bağlı olarak belirli bir fiyatı vardır. Ancak bu gayrimenkule alıcının ve satıcının
vereceği değer asla
aynı olmaz. Her zaman satıcı mülküne daha fazla değer biçmeye çalışır. Alıcı
ise gereğinden fazla ödeme yapmamak için mülkün piyasadaki değerini bilmek
isteyerek bunun yukarısına çıkmamaya çalışır.Buna
bir açıklık getirmeniz ve bir sisteme oturtmanız gerekir. Bir müşterinizin
mülkünü pazarlarken, öncelikle piyasa verilerini inceleyerek mülkün 30, 60 ve 90 içinde
satılabilme ihtimalini kıyaslamalı ve mülkün özelliklerine bakmadan bir fiyat belirlemelisiniz. Ardından
piyasa verileri haricinde kalan koşulları ve mülkün özelliklerini göz önüne
alıp sağlayacağı tüm faydaları ortaya koyarak bir değer belirlemelisiniz.Bu
süreçte en çok dikkate almanız gereken kişi alıcıdır. Çünkü alıcının mülke
vereceği değer çok daha gerçekçi olabilir. Bir alıcı, mülkü yalnızca bir tuğla
veya beton yığınından ibaret görmez. İçinde oturmak veya yatırım yapmak için
alacağı bu ev ile ilişkili olan her türlü şeyi kayda alır. Örneğin, çevresinde
okul, kafe, hastane ve buna benzer ihtiyaç duyulacak mekanlar var mı diye
bakar. Örneğin, metrobüs, tramvay, otobüs duraklarına yakın mı diye bakar? İş
yerine ne kadar sürede gideceğini inceler. Prim yapacak bir bölgede ve sitede
olmasını tercih eder. Dolayısıyla ekonomik faktörlerin dışında kalan bu gibi
etkenlerin hepsi alıcının gözünde bir mülkün değerini arttırabilir.Siz
de bunu göz ardı edemezsiniz. Talep edenin alıcı, arz edenin ise satıcı olduğu
gayrimenkul alım satım sürecinde, siz bir aracısınız ve arz ile talep
arasındaki uyumu ve dengeyi yönlendirmek ile yükümlüsünüz. Alıcının bu gibi
değeri arttıran seçenekleri üzerinden giderek satıcıya sahip olduğu mülkün ne
değere sahip olduğunu kolayca açıklayabilirsiniz. Bu durumda satıcı, körü
körüne evinin değerini arttırma yolundan vazgeçecektir.
En güncel haberlere erişmek için mail listemize abone olun
